SpectrumBorneo.com — Banjarbaru, Praktik perjanjian utang piutang yang memuat klausula pengalihan kepemilikan tanah secara otomatis kepada kreditur apabila debitur wanprestasi kembali menjadi sorotan tajam. Ketua Umum Perkumpulan Profesi Pembela Keadilan dan Mediator Nusantara (PPPKMN) menegaskan bahwa praktik tersebut bertentangan langsung dengan hukum positif Indonesia, melanggar asas perlindungan hukum bagi debitur, dan berpotensi batal demi hukum.
Menurut Ketum PPPKMN, masih banyak masyarakat—bahkan pelaku usaha—yang keliru memahami mekanisme penjaminan utang dengan tanah dan bangunan. Kesalahan paling mendasar adalah menyamakan perjanjian utang piutang dengan peralihan hak atas tanah, padahal undang-undang secara tegas memisahkan kedua rezim hukum tersebut.
“Tanah tidak boleh langsung berpindah kepemilikan kepada kreditur hanya karena debitur gagal bayar. Setiap klausula yang menyatakan objek jaminan otomatis menjadi milik kreditur adalah bentuk pactum commissorium yang dilarang undang-undang,” tegas Ketum PPPKMN dalam keterangannya.
Skema Hukum yang Sah: Hak Tanggungan, Bukan Pengalihan Hak
Ketum PPPKMN menjelaskan bahwa apabila suatu utang piutang dijamin dengan sebidang tanah dan bangunan, maka satu-satunya skema yang diperbolehkan hukum adalah pembebanan Hak Tanggungan, sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan.
Tahapan hukumnya bersifat limitatif dan tidak boleh dilompati, yaitu:
1. Pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) oleh Notaris atau PPAT;
2. Pembuatan Akta Pemberian Hak;
3. Tanggungan (APHT) di hadapan PPAT setempat;
4. Pendaftaran Hak Tanggungan pada Kantor Pertanahan;
Apabila debitur wanprestasi, objek jaminan hanya boleh dieksekusi melalui pelelangan umum di KPKNL, atau melalui penjualan di bawah tangan dengan syarat ketat sebagaimana Pasal 20 ayat (2) UU Hak Tanggungan.
“Tidak ada ruang bagi penyerahan sertipikat disertai kuasa menjual yang disamarkan sebagai jual beli. Itu penyelundupan hukum,” ujarnya.
Larangan Tegas Pactum Commissorium
Ketum PPPKMN mengingatkan bahwa hukum perdata Indonesia secara konsisten melarang klausula pactum commissorium, yaitu janji yang memberikan kewenangan kepada kreditur untuk memiliki barang jaminan apabila debitur cidera janji.
Larangan tersebut ditegaskan dalam:
1. Pasal 1154 KUH Perdata (gadai),
2. Pasal 1178 KUH Perdata (hipotik),
3. Pasal 12 UU Hak Tanggungan, yang menyatakan bahwa janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk memiliki objek jaminan adalah batal demi hukum.
“Sekeras apa pun perjanjiannya, sehebat apa pun redaksi klausulanya, kalau isinya mengarah pada pemilikan otomatis objek jaminan, maka hukumnya gugur,” tegas Ketum PPPKMN.
Yurisprudensi Mahkamah Agung: Perjanjian Dinyatakan Batal Demi Hukum
Lebih jauh, Ketum PPPKMN mengutip Putusan Mahkamah Agung Nomor 2182 K/Pdt/2019 yang secara eksplisit menyatakan bahwa perjanjian utang piutang yang memuat klausula penyerahan tanah apabila utang tidak dilunasi merupakan perjanjian yang dilarang undang-undang.
“Ini bukan sekadar teori akademik. Ini sudah menjadi yurisprudensi tetap Mahkamah Agung,” jelasnya.
Dalam putusan tersebut, Mahkamah Agung menilai klausula semacam itu sebagai bentuk kepemilikan bersyarat yang bertentangan dengan hukum, sehingga:
– Perjanjian utang piutang dinyatakan batal demi hukum, dan
– Surat kuasa menjual maupun akta jual beli yang lahir dari perjanjian tersebut ikut batal demi hukum.
Penjualan di Bawah Tangan: Ada Syarat Ketat
Ketum PPPKMN menambahkan, UU Hak Tanggungan memang membuka ruang penjualan di bawah tangan, namun bukan tanpa syarat. Penjualan tersebut hanya sah apabila:
1. Disepakati oleh pemberi dan pemegang Hak Tanggungan;
2. Bertujuan memperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak;
3. Diumumkan secara patut minimal di dua surat kabar atau media massa setempat;
4. Tidak ada keberatan dari pihak mana pun.
“Jika salah satu syarat ini dilanggar, maka eksekusi tersebut cacat hukum dan berpotensi digugat,” tegasnya
Imbauan PPPKMN: Edukasi Hukum Harus Diperkuat
Di akhir pernyataannya, Ketua Umum PPPKMN mengimbau masyarakat, notaris, PPAT, serta aparat penegak hukum untuk lebih cermat dan tegas dalam menilai perjanjian utang piutang yang melibatkan tanah.
“Negara tidak boleh kalah oleh praktik perjanjian yang menyimpang. Hak milik atas tanah adalah hak yang dilindungi konstitusi dan hanya dapat beralih melalui mekanisme hukum yang sah,” pungkasnya
